マイホーム購入前に知っておきたい「住宅ローン」
不動産購入にあたり、必ずと言っていいほど
【住宅ローン】というワードを耳にすると思います。
住宅ローンとは、その名の通り、住宅を買ったり改築したりするために
金融機関から借りるお金のこと。
高額な不動産の購入費用をすべて手持ちのお金で
まかなえる人はそうそう多くはいません。
そこで住宅を購入する場合には、ほとんどの人が住宅ローンを利用し、
月々の返済をしていくことになります。
◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆
▼住宅ローンとは？
①どんな時に利用する？
⇒ 「住むため」＆「自分のため」
原則「本人が住むため」のものであり、
「人に貸すため」や「セカンドハウス」の場合などは利用できません。
借り換えや中古住宅購入にも、ほとんどの住宅ローンが利用できます。
ただし、金融機関によって要件が違うので、あらかじめ確認が必要です。
================================
②どんな人が利用できる？
⇒ 安定した収入のある人
住宅ローンは誰でも借り入れ出来るわけでなく、
安定した勤労収入があること が大きな条件です。
そのため、専業主婦や年金収入だけの人は借り入れできません。
年収や勤続年数（自営業は実績）、返し終える年齢、健康状態なども借り入れ
できるかどうかの大事な要素ですが、その審査基準も金融機関よって違います。
できれば複数に相談をしてみましょう。
================================
③どこで借りられる？
⇒ 銀行だけでない
住宅ローンは、銀行やＪＡ、住宅ローン専門会社などで借りることが出来ます。
その他、会社員や公務員が利用できる財形住宅融資や、自治体が住民のために行う
自治体融資などもあり、取扱い機関や商品内容の種類も豊富です。
広い選択肢から、より自分に合った住宅ローンを見つけることが大事です。
================================
④どんな物件で利用できる？
⇒ 基本的にはどんな物件でも可
住むための住宅の購入であれば、基本的にどんな物件でも利用できます。
新築はもちろん、中古マンションや中古戸建、
住宅を建てるための土地の購入のケースでも、住宅ローンの利用は可能です。
ただし住宅ローンは、物件によって借り入れ条件や利用条件が異なります。
たとえば、中古住宅でローンを組む場合には、建物の耐久性が考慮されるため、
借り入れ期間が短く制限されます。
◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆
住宅ローンの基本情報をおさえたところで、
下記のような疑問を思い浮かべたことはあるでしょうか？
・先に住宅ローンの事前審査をした方がいいの？
・先に物件探しをした方がいいの？
・そもそも私、どれくらい借り入れができるの？
住宅ローンと言っても、ローンを借りるには審査に通らなければいけなかったり、
条件があったりと、意外と簡単なものではありません。
では、上記の疑問を解決していきましょう！
◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆
▼住宅ローンの流れ
住宅ローンがおりるまでの流れは以下の通りです。
① 事前審査の申込
↓
＜約１週間＞
↓
② 事前審査の結果
➂ 本審査の申込
↓
＜約１週間＞
↓
④ 本審査の結果
⑤ 金銭消費貸借契約
↓
＜約１週間＞
↓
⑥ 決済（不動産の引渡）
ローンが正式におりる（契約・決済）までには、
事前審査・本審査の２つの審査を通らなければなりません。
▼住宅ローンの【事前審査】と【本審査】の違い
【事前審査】
住宅ローンを正式に申し込む前に、
申込者の返済能力などを最小限の情報から短期間に判断する審査。
物件の売買契約等を結ぶ前に申し込めるので、
「住宅ローンが借りられそうか」を契約前に確認することができます。
1日～1週間程度で審査結果が連絡され、事前審査が通れば、
正式なローン申し込み（本審査）が案内されます。
【本審査】
金融機関（保証会社が付く場合は保証会社）に提出した書類に基づいて詳しく審査され、
担保物件や健康状態（団体信用生命保険加入のため）なども確認されます。
審査期間は金融機関によって異なりますが、1～2週間程度が一般的です。
本審査に通ったら、住宅ローンの契約手続きを行い、
物件の引き渡しと同時に借り入れという流れになります。
◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆
▼住宅ローンの事前審査のタイミング
パターン① 物件探し先行
（購入する物件を決めてから事前審査するパターン）
例えば、Ａさんは3,000万円台の物件を探し続け、
気に入ったある物件の購入申込書を出しました。
しかし、事前審査の結果、Ａさんが借り入れできる限度額は2,500万円まででした。
せっかく気に入った物件が見つかったのに、
物件購入を諦めなければいけなかったり、物件を変えたりと、
それまでに費やしてきた時間と労力が無駄になってしまいます…。
================================
パターン② ローン審査先行
（事前審査を先に行い、あとで物件を購入するパターン）
この場合、「物件もないのに、審査できるのか？」と思われますが、
そこは、ぜひ一度、今相談している不動産業者に話をし
”仮物件”を探してもらいましょう。
また、前年度の年収や月々の賃料からも、
月々の返済額がどれくらいが妥当なのか試算してもらえますので、
遠慮せずに不動産業者に相談しましょう！
◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆
上記の２つのパターンを比べると、ローンの事前審査の結果が分かったうえで
物件を選ぶほうが、気持ち的にも安心かもしれませんね！！
ほかにも、銀行選びや、どこの金利が安いかなど
掘れば掘るほど、住宅ローンは奥が深いです。
希望する物件、借入の有無、つなぎ融資をするか否か・・・
一度ご条件を仲介業者の担当者に相談してください。
また、銀行もそれぞれ特徴や審査基準があったりします。
断られてもめげずに、不動産業者の担当者と相談しながら進めていくといいかもしれません。
◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆
では、いざ念願のマイホームを手に入れても、
想定外の「収入減少」や「継続的な支出増加」により
住宅ローンの返済が苦しくなって後悔する人も少なくないそう・・・。
そうならないためにも、お金の問題で注意すべきポイントを説明します！
point①「返済額は家賃並み」の言葉に注意
物件チラシに書いてある「月々〇万円台」という文字を見かけた事はありませんか？
モデルルームの担当者からも「月々の返済額は家賃並み」と勧められることがあります。
実際のシミュレーションでは、たしかに家賃並みの返済でマイホームが手に入るため
購入を決断する後押しになることも多いようです。
この「月々の返済額は家賃並み」というフレーズ、決して間違いではありません。
しかし、実際に不動産を手に入れると、固定資産税や修繕費用などの支出や、
全期間固定金利以外のプランで住宅ローンを組んでいる場合は、
将来金利が上昇して月々の返済額が増えるリスクもあります。
こうした出費があることを理解したうえで、資金計画を立てることが大切です。
point②頭金も必要だけど、予備費も残しておく
住宅ローンを利用して家を買うときに用意するのが【頭金】
頭金をたくさん用意すれば借入額が少なくなり、返済が楽になります。
さらに、最近の住宅ローンには、一定割合以上の頭金を用意すると金利が優遇される
プランも用意されているため、できるだけ多くの頭金を準備したいところです。
しかし、手元資金を残さず、貯金の大半を頭金に充ててしまうと、
勤務先の業績悪化による収入減や転職、病気など、万一の場合に返済を続けられなくなります。
住宅ローンを申し込む場合には、万一の場合でも返済を続けられるよう、
ある程度の予備費を残しておくことも大切です。
================================
point③親から資金援助の場合は税金に注意
親から資金援助を受けて家を買う場合、
贈与税が課税されないように注意しなければなりません。
贈与税は、年間110万円を上回る贈与に対して課税され、
税額もかなりの負担になります。そのため、親から住宅資金を受ける場合には、
「住宅取得等資金贈与の非課税の特例」や「相続時精算課税制度」などを活用し、
税負担を抑える工夫が必要です。
また、親から住宅資金の借り入れをする場合でも、
贈与とみなされないように借用書を作成し、
預金口座に振り込むなどして返済の事実を残しておきましょう。
◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆
家を買ってから後悔しないよう事前に返済シミュレーションをすると同時に
購入後も様々な出費が必要になることを理解した上で資金計画を立てることが大切です！
☆★☆*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*★☆★
サンユーハウジングでは、ご希望条件やご事情に応じてお客様に寄り添い最適なご提案をさせていただきます。
不動産の購入や売却でご不安な事、ご心配な事、お困り事等何でもお気軽にご相談下さい。
TEL:052-723-7751
☆★☆*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*★☆★
《あわせて読みたい関連記事》
