離婚で家を売却したい！少しでも高く売るには？
なんらかの理由で離婚することを選択。結婚後に購入した家にお互いが住まない場合、売却を考えると思います。住宅ローンの支払いが有るか無いかでも売却の仕方が変わってきます。また、売却できるとしたら「できるだけ高く売りたい」と思いますよね。
今回は、少しでも高く売るためのポイントを見ていきましょう。
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■売却方法は『買取』と『仲介』の２種類
離婚が理由で家を売却するときは、離婚前に売却をするのか、離婚後に売却をするのかでも変わってきますが、売却方法は基本的にこの２つです。
『買取』
不動産会社に直接家を売る方法です。早く現金化したい場合におすすめですが、不動産を仕入れるということなので買取価格は安くなります。
現金化までの目安は1週間から1ヶ月程度です。
『仲介』
不動産会社を通して、第三者に家を売る方法です。購入者が見つかるかどうかで売却期間が変わってきます。不動産会社が間に入るので、仲介手数料は発生しますが、買取に比べて高い価格で売れるので、期間に余裕があり、少しでも高く売りたい方におすすめです。
売却期間の目安は3～6ヶ月程度ですが、売却価格の設定や売却時期などにより、1年～2年かかる方もいらっしゃいます。
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■住宅ローンの状況によっては買取は難しい
住宅ローンの残債がある場合、家はそのまま売却できません。住宅ローンが残っている家を売却するには、売却と同時に住宅ローンの残債を一括返済し、ローン契約を終了しなくてはいけません。
『仲介』での売却は、価格を自由に設定できるので、住宅ローンの残債に合わせた価格設定での販売も可能です。ですが、設定した価格によっては、高すぎて売れるまでに時間がかかることもあります。
一方『買取』は、不動産会社が算出した査定価格がそのまま売却価格となります。買取価格は、仲介での売却相場の７割程度の価格になるため、ローンの残債額によっては完済できない可能性が高くなります。
住宅ローンがある状態での売却に関しては、まず不動産のプロに相談するのが良いでしょう！
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■家を高く売るためのコツ
離婚後に夫婦どちらも家に住まないのであれば、売却し現金化して２人で分け合うことがトラブルにもなりにくいです。
仲介だけでなく、買取でもちょっとしたコツを取り入れれば、売却した時の手元に残るお金を最大化させることができる可能性があります。
◎複数の不動産会社を比較する
1社だけの査定額より、複数社の査定額を比較することで「もっと高く売れたかも・・・」といった後悔をしなくて済みます。仲介でも買取でも3社以上に査定額を算出してもらいましょう。
▶不動産会社の選び方はこちらもご覧ください。
◎要望をしっかりヒアリングしてもらえる不動産会社と契約する
売却をお考えの場合、要望や意見などあると思います。不動産会社へ相談した時に、要望などに対してアドバイスをしたりするのが常です。ですが、なかには要望を否定したり、担当になった方が独断で進めようとしたりすることがあります。そうならないよう、しっかり話を聞いてもらえ、売却する方にとって良いことも悪いこともきちんと伝えてくれる業者を選び、契約を結ぶようにしましょう。
◎2～3月に売却できるようにその前から販売活動をする
２～３月は、転勤やお子様の進学に合わせて不動産購入の需要が高まります。需要が高いと、高値で売却できる可能性があります。次に需要が高まるのは9月ごろです。こちらは転勤の方が多いと言われています。離婚前・離婚後、どちらで売却をするかは２人でよく話し合い、タイミングが合わないようなら少し長期化になることも視野に入れて売却できるよう動き出しましょう。
◎新居への引っ越しは閑散期にできるように調整する
不動産購入の需要が高まる２～３月は、引越し業者も繁忙期となり引越費用も高くなります。逆に繁忙期を外した閑散期であれば、引越し費用を抑えることができます。引っ越しを閑散期に調整できるのであれば費用が節約でき、売却後の手元に残るお金が少しでも多くなります。
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離婚前に売るのがいいのか、離婚後に売るのがいいのか、理由によって売るタイミングも異なります。事情によっては、高く売りたいのか、早く売りたいのかも変わってきます。２人でよく話し合い、納得できる売却をしていきましょう。
どちらがいいのか決めきれない時は、不動産会社や弁護士などに相談するのも一つの手です。
弊社では無料でご相談承ります。いつでもご相談ください。
もっと詳しく知りたい方は、こちらもご参考にしてみてください。
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離婚時の家の売却で必ず確認したいこと
離婚が理由で不動産を売却する場合、ローンの残債がどうなっているか、まずは確認しましょう。
①住宅ローンがない場合
できるだけ高く売りたいのなら「仲介」、すぐに現金化したいなら「買取」での売却をおすすめします！！
「仲介」とは、不動産会社に売却活動を委託して買い手を見つけてもらう方法で、売却成立時には報酬として仲介手数料を不動産会社に支払います。仲介の場合、売却活動を始めてから売却まで約６か月前後の日数がかかります。人気のマンションでは１か月くらいで買い手が見つかる場合もありますが、場合によっては１年以上売却できないこともあります。
「買取」とは、不動産会社や買取業者が売主から直接不動産を購入することです。早く現金化でき、周りにもバレずに売ることも可能ですが、相場価格の6～7割くらいの金額で売却になることが多いです。
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②アンダーローンの場合
持ち家の時価が住宅ローン残高を上回っている場合、家を売却した資金でローンが完済できる状態のことを言います。この場合、不動産の売却が可能です。
上記①と同様、「仲介」にするか「買取」にするかは、より売却の条件に合った方をお選びください。ローン完済後、諸費用（仲介の場合の仲介手数料など）を引いた額が手取り額になります。
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③オーバーローンの場合
家を売却してもローンを完済できない状態のことをいいます。このままでは不動産の売却もできません。自己資金を足すことで、ローンを完済できるのであれば売却は可能です。
この場合、債権者（貸したお金を返してもらう権利を持っている者）が持つ抵当権（※１）を抹消しなければ売ることができないため、売却してローンの返済ができるかどうかは、一括査定サイトの利用や不動産会社に相談して査定額を出してもらうのがいいでしょう。
（※１）抵当権とは、住宅ローンなどを借りる時に、購入する住宅の土地と建物に金融機関が設定する権利の事。
自己資金を足してもローンの完済が難しい場合は、「任意売却」という方法もあります。これには、債権者にあたる金融機関の合意が必要です。家を売却後に残ったローン残債は、お金を借りた金融機関ではなく、保証会社や債権回収会社に支払っていくことになります。ローンの返済が困難な場合などに検討するとよいですが、住宅ローンを遅延・滞納していることが条件になってくるので、信用情報に傷がつきます。任意売却は競売に比べたらよいくらいの認識でいるのがよいでしょう。
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冬の白川郷に行きました
おはようございます。茶谷です。
今回は、愛知県を飛び出しまして、岐阜県白川村をご紹介します。
言わずと知れた世界遺産ですね。ずっと行きたいと思いつつ行動に移せてなかったのですが、やっと行くことができました。
愛知県から白川村へは、自分の車で行ける距離ですが、冬の時期にスタッドレスでない車で行くのはこわかったので、名駅から出ているバスで行きました。
毎日何本もバスがあるので、自分の予定に合わせて行くことができます。
今年度は愛知県でも雪がしっかり降りましたが、白川郷は全然違います。
比べものにならないくらい積もっていました。
そして、合掌造りの街並みは雪が積もって尚美しかったです。
冬の時期にまた行きたいし、夏にも行ってみたいし、一斉放水のときにも行ってみたいと思える素敵な場所でした。
名古屋の街並みとは時間の流れ方が違い、どこか懐かしい気持ちになれる場所です。
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