土地評価額の決まり方（公示価格/路線価/時価）
土地の売買や固定資産税などの納税額を確認する際、
対象エリアがどのくらいの単価なのか、知りたいと思うのではないでしょうか。
仮に土地の購入を考えたとき、いくら通勤時間などの条件が理想的でも、
予算からかけ離れた単価なら、希望エリアの候補から外さなければなりません。
そこで各エリアの標準的な土地価格を知るための物差しが必要となります。
ところが一般的には、土地価格の基準は複数あるといわれています。
たとえば、実際に売買される価格は【時価】 または 【実勢価格】といい、
その目安とされるのが 【地価公示価格】や【基準地価】です。
また、納税額を計算する際の基準となるのは、
【相続税路線価額】と【固定資産税評価額】 です。
◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆
▼不動産に存在する5つの価格
① 時価（実勢価格ともいう）
② 地価公示価格
➂ 基準地価
④ 相続税路線価額（単に路線価額ともいう）
⑤ 固定資産税評価額
同じ意味でも名前が異なることので余計に複雑に感じますが、
時価以外は国及び県、市町村が定めた評価額となります。
５つも価格があると、
「どれを基準に今考えている土地の価格を考えればいいのだろう？」
と思いますが、実際にはどれも定期的に見直しが入り、調整されています。
それでは、各評価額の特徴やバランスの比較も併せてご説明いたします！
◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆
【地価公示価格】
国土交通省の依頼を受けた不動産鑑定士が駅までの距離・土地の形状・
周辺環境などの現地調査を行い、総合的に評価した全国各地の１㎡あたりの土地単価 です。
この評価の目的は、一般の土地の取引価格に対する指標の提供などです。
２人以上の不動産鑑定士が別々に行う客観的な評価結果をもとに価格が決定され、
毎年１月１日時点の標準的な土地単価として、３月中旬に新聞などで発表されます。
====================================
【基準地価】
地価公示価格の評価は国が地価公示法に基づいて行うのに対し、
基準地価の評価は各都道府県が国土利用計画法に基づいて行います。
各都道府県が定めた地点の１㎡あたりの土地単価 を、毎年不動産鑑定士が評価。
７月１日時点の適正な地価として、９月下旬に公表されます。
その主な目的は、土地取引の価格審査を適正かつ円滑に進めるため、
一般的な土地取引に際して適正な地価を算定するためなどです。
つまり地価公示価格とほぼ同じ。
ただし、基準地価の方が地方においては調査地点が多く、
調査時期も半年ずれるという特徴があります。
対象とする土地により近い場所、
調査時期が現在により近いものを参考にするといいでしょう。
====================================
【路線価額】
路線（道路）に面する宅地の１㎡あたりの評価額 です。
これをもとに相続税額や贈与税額を算出します。
この価額は、国税局長によって定められ、
国税庁によって例年７月に１月１日時点の価格が公表されます。
目安は地価公示価格の８０％程度です。
====================================
【固定資産税評価額】
固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税を計算する際の
基となる評価額です。
各市町村長（東京都区部は東京都知事）によって定められ、
原則として３年に１度の基準年度に見直されます。
最近では、令和３年に見直されました。
目安は地価公示価格の７０％程度です。
◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆―――――――◆
以上が【地価公示価格】【基準地価】
【路線価額】【固定資産税評価額】 の主な特徴です。
地価公示価格・基準地価に関しては、実際の取引額の指標となることを
目的としているので、土地売買の検討時に参考となるはずです。
実勢価格（実際に売買される価格）の目安は、地価公示価格・基準地価となります。
ただし、実際の売買価格は、個々の土地の形状や売主・買主の事情などによって
大きく異なります。
また、景気動向などによっても変化します。
「基準地の隣の土地だから同じ単価で売れる・買える」とは限りません。
そのため、あくまでもエリアごとの傾向をつかむ程度の認識で
参考にしていただければと思います。
☆★☆*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*…*★☆★
サンユーハウジングでは、ご希望条件やご事情に応じてお客様に寄り添い最適なご提案をさせていただきます。
不動産の購入や売却でご不安な事、ご心配な事、お困り事等何でもお気軽にご相談下さい。
TEL:052-723-7751
