査定の仕組み ～査定価格に影響を与えるポイント～
不動産会社に売却の相談をすると、「査定」の話を持ち掛けられます。
不動産の査定の種類には2種類あり、『机上査定』と『訪問査定』に分けられます。
簡単に説明すると、
▼机上査定
文字通り、机の上で行えることのみで査定を行う方法です。
お客様からお問い合わせをいただいた家の大きさや立地、周辺の類似物件の売り出し事例や成約事例、市況を加味した上で査定額を算出します。実際に室内や現地などを見ているわけではないので、雰囲気が暗かったり、設備等の古さなどが分からない分、査定額の精度としては低くなりがちです。
▼訪問査定
実際にお家に伺い、建物の劣化具合や設備の状態、陽当たりや風通りや周辺の環境などを細かく確認する方法です。机上査定とは違い、細かく確認するので、より精度の高い査定額になります。
ここでは、実際に不動産業者に現地を見てもらい、詳細査定をしてもらう場合に関係する査定額を左右するポイントをご紹介します。
なお、土地とマンションの査定は、また見方が少し変わってきますのでご参考に！
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ポイント①：家の築年数
家の査定時にまず見られるポイントは築年数です。
当たり前ですが、築年数が古い家ほど査定価格が低くなります。
建物部分には住宅の種類によって法定耐用年数という指標が定められており、例えば居住用の木造建築は22年、鉄筋コンクリート造なら47年と定められています。一般的には木造の戸建が多いので、法定耐用年数を目安とした場合、築20年を超えた家の査定価格はゼロになることも珍しくありません。
国土交通省の調査によると、
・築10年の家の価値は、新築物件の半分ほど
・築15年の家の価値は、新築物件の3割程度
・築20年の家の価値は、新築物件の1割程度
家が古くなると価値が下がるのはイメージできると思いますが、注意しなければいけないのは、築20年を過ぎると家の価値が急激に下がってしまうということ。築30年を超えた物件は「古家付きの土地」として土地のみの価格で取引されるのが一般的です。
たとえ内装に目立った傷がない家でも、目には見えない建物の構造部分は築年数の経過とともに劣化が進むため、自動的に査定額も低くなることを覚えておきましょう。
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ポイント②：家の内装・外装
▼内装
部屋がきれいな状態であるか、異臭はしないか、生活しやすい空間かどうかを見られます。使いやすい間取り、家具を配置しやすいか、生活導線がすっきりしているか、壁紙やフローリングの劣化状況も査定時のチェックポイントです。
内装の中でも特に次の３つのポイントは査定価格に大きく影響を及ぼします。
・雨漏りやシロアリ被害の有無
・水回りの設備状況
・最新設備の有無
▼外装
屋根や外壁の塗装が剥がれていないか、破損個箇所がないかも査定で見られるポイントです。築年数が古い家は木材が腐食している箇所も出てくるので、査定額に大きく影響します。また、水平器などを使って建物の傾きも確認します。建物の傾きは窓や扉の開閉に影響するので、傾きが明らかな家は売却できないことすらあります。
＜注意点＞
劣化や不具合は隠してはいけない！！
雨漏り、シロアリ被害、設備の故障などがあれば、隠さずに不動産会社に伝えてください。不具合は査定の時のマイナスポイントになりますが、これを隠してしまうと売却後にトラブルになることもありますし、仮に不具合を隠して家が売れたとしても、売主側には契約不適合責任が課せられ、後々賠償金を請求される可能性もあります。
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ポイント③：土地の状況
家を売るときは建物と土地を分けて査定額を算出するので、土地の状況も査定時にチェックされるポイントです。
特に土地に関しては、次の3点が査定額に影響を及ぼすポイントです。
・土地の面積と形状
広くて使いやすい形をしている土地は高額査定を得られます。反対に狭い土地だと、建築基準法の関係で再建築する際に建てられる家に制限が出るので査定額が下がります。
・日当たり、眺望
日当たりや眺望も査定時にチェックされるポイント。
日当たりは道路に面している方角がどちらに向いているかを確認されます。
もっとも評価が高いのは日当たりのよい南向きで、次に東向きや西向きの部屋が好まれます。夕日がきつくなりやすい西向きや、日当たりが悪い北向きの土地は査定額が下がります。もちろん仮に南向きの土地でも、周辺環境によって日当たりが悪い場合は評価が下がります。
少し高台にあって見晴らしが良い場合には眺望の良さが加味され、逆に高い建物に囲まれているような土地はマイナス査定の要因となります。
・接道道路との関係
建築基準法によって、建物を建てられる土地の条件として「建築基準法で定められた道路（幅４ｍ以上）に敷地の接点が２ｍ以上なければならない」と定められています。４ｍ未満の道路でも例外的に建物を建てられる土地はありますが、土地の使い方に制約があります。
よって、道路に面している間口が車が十分に入れる程の幅（４m）がない土地は高額査定を望めません。
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ポイント④：周辺環境
駅からの距離が近い土地の方が査定額は高くなります。
（ただし、徒歩圏外の場所の場合は、それほど関係がなくなることもあります）
また、徒歩圏内にスーパーや病院などの生活に欠かせない施設が全て揃っている方が好まれる立地になるでしょう。逆に、レジャーホテルやパチンコ屋が近くにあると、敬遠されるかもしれません。
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ポイント⑤：用途地域
さまざまな建物を建てられる用途地域ほど、用途の多様性が広がるため土地価格が高くなる傾向にあります。
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▼土地
ポイント①前面道路の幅
前面道路の幅が短いと容積率が下がってしまうことがあるため、土地の価格は下がりやすいです。
ポイント②：道路との関係（角地・二方路地など）
一方のみ道路に面している土地よりも、角地や二方路地の方が価格が高くなる傾向です。
ポイント③：道路に対しての高低差
道路に対して低い位置にある土地は、価格が低くなることがあります。
ポイント④：土壌汚染・埋蔵文化財の存在
土壌汚染や埋蔵文化財がある場合、価格を大きく下げる原因となります。
ポイント⑤：間口と奥行きの長さ
間口が狭すぎる土地や奥行きが長すぎる土地は、価格が下がることがあります。
ポイント⑥：土地の面積
・利用規制が緩いエリア：土地が広いと活用方法が多いため土地の単価は高くなる
・利用規制が厳しいエリア：土地が広いと開発が難しいため、土地の単価は低くなる
ポイント⑦：土地の形状
いびつな土地より正方形など整った形の土地の方が、価格は高くなる傾向があります。
ポイント⑧：上物有り無し
上物（家などの建物）の状態によって、土地の査定額が上がったり下がったりすることがあります。
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▼マンション
ポイント①：家の築年数
1982年以降の物件は新耐震基準になっているケースが多いので、住宅ローン控除を受けられる分、売りやすいかもしれません。よって、旧耐震基準の物件より査定額は少し高くなります。
ポイント②：家の内装
最近リフォームしたばかり、もしくは、キレイに使っていただいている場合は付加価値になります。
ポイント③：マンションの共有部
ポストの周辺にチラシが散乱しているか、外壁塗装がキレイなのかなどマンションの共有部を見ていくと、管理会社がしっかりと管理業務を行っているかが分かります。管理が行き届いているかどうかも、判断基準の一つになります。
ポイント④：土地の状況
所有権ではなく借地権である場合は、マンションの価値が下がります。
より正確な査定額を出すためにも、机上査定のみならず、ぜひ一度不動産業者に現地を見てもらいましょう。
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