家を売却するまでの流れ
不動産の売却を考えたときに、「どれくらいの期間がかかるの？」「お金はいくらかかるのか？」「儲けはあるの？」など、様々な疑問や不安が浮かぶと思います。ここでは、不動産の売却を考えてから、実際に買い手が見つかり契約が取り交わされ、売却が終わるまでの一連の流れをご説明させて頂きます。
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不動産売却の流れ
不動産売却は主に６つの工程があります。
①不動産会社に売却の相談を持ち掛ける
②不動産会社と媒介契約を結ぶ
③販売活動を開始する
④買主と売買契約を締結する
⑤契約後の、不動産の引渡し・決済
⑥売却後の確定申告
また、不動産の売却にかかる期間はだいたい４ヶ月程度と言われています。
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①不動産会社に売却の相談を持ち掛ける
まず、不動産売却とはどのようなものかについて書籍やインターネットを使うなどして情報収集をしましょう。
不動産会社に連絡をして「不動産を売却してもらえませんか」という旨の売却の相談をします。基本的には対面で話すことをオススメします。不動産売却では、会社の雰囲気や担当者の人柄を把握することも大切です。
相談は手ぶらでも構いませんが、できれば事前に必要な書類は準備しておくと話が進みやすいです。
・所有不動産の物件概要書
・登記事項証明書（登記情報）、もしくは固定資産税納税通知書
・間取り図および敷地測量図
相談と同時に、不動産の売却価格を決めるために不動産会社から価格査定を受けます。
不動産の「査定」とは、不動産会社が売却予定の不動産が売れそうな価格を付けることを指します。不動産市場の相場に対して高すぎると買い手に見向きもされず、低すぎると売主が損をしてしまうため、不動産売却のなかでも1つ目の要所です。
価格査定には、『机上査定』と『訪問査定（実査定）』の２種類がありますが、不動産を売ることが決まったら担当者に物件の内覧をしてもらい訪問査定を受けるのが通例です。
なおここで、複数の不動産会社に依頼すると、査定価格で不動産会社を比較検討することができます。
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②不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社を選んだら、売主と不動産会社との間で媒介（ばいかい）契約を結びます。
媒介契約とは、売却が成立したときの不動産会社が受け取る報酬額や売却活動の方針を取り決める契約です。
「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類から媒介契約の種類を選びます。不動産を売却する理由やご自身の状況をもとに契約の種類を選びましょう。
媒介契約の内容が決まり販売活動の方針を決められたら、署名・捺印おこない、媒介契約を締結します。
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③販売活動を開始する
媒介契約を結ぶと、正式に不動産会社が仲介として不動産の売却活動を開始します。ここからは基本的に売主ではなく不動産会社主導で売却活動が進みます。
販売活動は売主の状況や売却する物件によって異なりますが、まずは相場や査定額・不動産市況をもとに売り出し価格を決定します。その後、不動産会社の販売促進活動が開始されます。広告を見て興味を持った人から不動産会社が問い合わせを受けます。
問い合わせがあれば、買主へ物件の案内・説明をおこないます。
仲介する不動産会社に全てを任せてもいいですが、実際に売主が案内に立ち会って案内・説明をおこなうことが通例です。内覧日を調整して、事前準備も行います。
案内をした何名かの中から、物件を気に入った人から購入の申し込みを受けます。
なお、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を結んだ場合、不動産会社は定期的に売主へ売却活動報告を行う義務があります。そのため、メール・電話・手紙、訪問何らかの方法で不動産会社から連絡が来るので、売りに出した反響がどの程度あったかを定期的に知ることができます。
案内が終わったら、不動産会社からの連絡を待ちます。
この段階で買い主からの条件交渉（値引き交渉）を受けることもあります。
不動産の売却で一番悩むところかもしれませんが、一度売り時を逃すとずるずると引きずられてしまうもの。売却完了に向けて、条件交渉には前向きに検討したほうが買い手が早く見つかる可能性があります。また、価格交渉の他にも引渡し時期なども条件になることがあります。
内覧を経て購入意思が固まった人から不動産会社経由で購入申込書（買付証明書）を受け取ります。売却活動の一連の手続きを経て、購入者が確定したら、売却販売活動は終了です。
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④買主と売買契約を締結する
買主が決定したら、不動産会社が「買主側の住宅ローン事前審査」と「物件の最終調査」をおこない、特に問題がなければいよいよ不動産売買契約を結びます。
売買契約は、売主・売主側仲介業者・買主・買主側仲介業者の四者が、売主側仲介業者のオフィスにて一堂に会し行うことが多いです。
どうしても売主と買い主の都合がつかないときには、手付金の支払い方法や手付金領収書の受け渡し方法など重要事項を事前に決めた上で、署名捺印を別日に行うこともできます。（※「持ち回り契約」といいます）
売買契約の前には必要書類を準備しておきましょう。
売買契約時で売主の必要書類は以下のとおりです。
・実印・認印
・身分証明書
・登記済権利証
・印鑑証明書
・収入印紙
契約場所に集まり、挨拶も終了したらいよいよ契約です。
宅地建物取引士が同席し重要事項説明の読み合わせをおこない、売買契約書を締結します。
契約では、契約書に署名の押印や、用意した書類をもとに本人確認をおこないます。
本人確認ができたら手付金の授受も同時におこないます。
内容に合意したら、売主・買主双方が契約書への署名・押印を行います。
契約後、印紙が適切に貼られた契約書を売主・買主それぞれが一部ずつ持ち帰ることになります。
売買契約自体は、以上の流れで完了します。
また、不動産の「権利証」がない場合は適切に決済を行う事ができないため、決済の前までに探しましょう。万が一紛失していた場合、「本人確認情報」の作成を司法書士に依頼します。（費用は5~10万円ほどかかります）
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⑤契約後の、不動産の引渡し・決済
売買契約のなかで定めた日時で決済と引渡しが行われます。
売却価格分の代金を買主から受け取るだけでなく、売主の住宅ローンが残っている場合は、融資先の金融機関との間で同時に返済を行います。
売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者を交えて決済が完了したら、金融機関へ一括返済費用・不動産会社へ仲介手数料の支払い・司法書士へ登記費用を支払い、決済を完了させます。
買主への引き渡しの前に、隣地との境界や引き渡す面積を確定するために土地の確定測量をおこなう場合があります。(中古戸建や土地の場合）
これは売却する不動産の範囲を決めるために実施するものです。確定測量には費用がかかるので、売買契約後におこなうのが妥当です。
決済・引渡を終えたら、仲介した不動産会社は一旦役目を果たしたことになります。
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⑥売却後の確定申告
不動産売却後、売主は不動産売却によって得た利益にかかる税金を納付するために、確定申告を行わなければなりません。約1年間ほど期間が空きますが、毎年2月中旬～3月中旬の1ヶ月の間に行います。
確定申告を行うことで、利益にかかる税金の額を減額することが出来る特例制度があります。また、不動産売却によって利益が得られず損失を生んでしまった場合でも、損失を減らすことが出来る特例制度もあるため、不動産売却をした方は必ず確定申告を行いましょう！
税務署で手続きをおこない確定申告を終えたら、ここですべての不動産売却活動が完了となります。
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以上、ざっくりとですが不動産売却を考えてから、買い手が見つかり契約を結んだ後の、引渡と確定申告までの流れをご説明させていただきました。
冒頭で、売却にかかる期間がだいたい４か月程度と言いましたが、これはあくまでも目安になります。できるだけ早くスムーズに売却活動を終わらせるためにも、内覧希望者が現れた場合には出来るだけ柔軟に丁寧に対応するのも、結果的に売却を早く終わらせることに繋がりますし、高く売れる可能性もあります。決済・引渡までは、不動産会社が親身になって対応してくれますので、不明点・不安な点が一つでもあったら相談してみると良いでしょう。
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