住宅ローンの滞納がある場合の売却方法
「もし住宅ローンを滞納してしまったら！？」
そんなこと、考えたことはありませんか？
住宅ローンを滞納すると、金融機関から主に2種類の督促状が届くことになります。
１つ目は「一般的な督促状」であり、
２つ目は「期限の利益の喪失予告通知」です。
一般的な督促状は、金融機関の任意判断によって届けられるものですが、住宅ローンを滞納すると１～２ヶ月後に届くことが通常です。
「返済を忘れているようですので、至急払ってください」といった程度の催促を促す意味があります。一般的な督促状に法的な拘束力はないですが、住宅ローン滞納者は督促状が届いたらすぐに返済することが重要です。
許される滞納リミットは２ヶ月までであり、
３ヶ月目には一旦返済することがポイント！
なぜ、３ヶ月目なのか・・・
このまま滞納を続けるとどうなってしまうのか・・・
流れに沿ってご説明いたします。
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◆滞納して数日後
金融機関から「引き落としがされていません」「〇月〇日に再引き落としをしますので、ご入金をお願いします」と、連絡があります。
◆滞納１ヶ月後
１ヶ月を過ぎると、「〇月〇日までに延滞金と利息を至急ご入金ください」といった手紙が届きます。
◆滞納２ヶ月後
２ヶ月を過ぎると、金融機関側が「支払い不可能になるかもしれない」と予測し、「滞納分の支払いをしないと、代位弁済になります」という内容の【督促状】や【催告状】が届きます。
※代位弁済・・・住宅ローンの返済ができなくなった場合に保証会社が代わりに金融機関へ一括で住宅ローンの返済を行うことです。代位弁済後、保証会社から一括返済を求められることになります。
◆滞納３ヶ月後
３ヶ月を過ぎてしまうと、住宅ローンの分割返済ができなくなり、代位弁済となります。また、金融機関は「競売」の手続きを開始します。
そして、いわゆる「ブラックリスト」に載ってしまう場合がございます。
ブラックリストは「信用情報機関の事故情報」の俗称のことで、信用情報機関の事故情報に名前が載ってしまうと、５～７年間は新規の住宅ローンやカードローンが組めなくなってしまいます。
（場合によってはクレジットカードの更新ができないこともある）
近年はインターネット通販やキャッシュレス決済などでクレジットカードの利用も増えていることから、ブラックリストに名前が載ることのデメリットは以前にも増して大きいといえます。
さらに滞納を続けると、『期限の利益の喪失予告通知』という督促状 が届きます。
「期限の利益」 とは、簡単にいうと「長期間時間をかけてゆっくり返せばいい」という借主の利益のこと。たとえば、３５年ローンを組んだ場合、「３５年間かけてゆっくり返せばいい」というのが期限の利益。
「期限の利益の喪失」ということは「ゆっくり返す」という借主の利益を失い、「一気に返す」ということを意味します。そのため、期限の利益を喪失してしまうと、残っている住宅ローンの全額を一括返済しなければならなくなります。
『期限の利益の喪失予告通知』が届いてしまったら、一括返済に向けて競売もしくは任意売却に動かざるを得ないため、一般的な督促状がきた段階で対処することが最善であるといえます。
よって、住宅ローンを滞納したら、まずは3ヶ月目にはしっかりと返済を再開することが最も重要な対処法といえるでしょう。
◆滞納４～５ヶ月後
裁判所の職員が自宅に来て、室内の写真撮影や事情聴取などが行われます。
競売の準備です。
◆滞納６ヶ月後
「競売期日通知」が届きます。
※競売が開始となる日時を知らせる通知で拒否はできません。
競売入札が始まるのは一般的に滞納から１０ヶ月後くらいと言われており、競売によって不動産が売却されると、住居からの立ち退きを迫られることになります。競売は出来るだけ避けたいものです。事態が重大化・深刻化してしまう前に、出来るだけ早い段階での相談をオススメします。
では、競売になる前の売却にはどの様な売却方法があるのでしょうか。
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一般売却
通常の不動産売却のことで、「住宅ローンが払えなくなるかも」と早い段階で予測したら、真っ先に検討すべきなのが一般売却です。
滞納を３ヶ月すると、ブラックリストに載ってしまう場合がございます。しかし、ブラックリストに載る前であれば、債権者である金融機関の合意を得る必要がありませんので、普通に売却をすることができます。一般売却は最も高く売れる売却手段なので、住宅ローン残債も完済できる可能性は高いです。
ですが、一般売却は時間がかかることが多いので、「ローンの返済が少し苦しいかも・・・」と感じた時点ですぐに売却への行動を起こすことが最大のポイントとなります！
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任意売却
競売以外の手法で行う債権者（金融機関）のための売却方法です。
滞納が３ヶ月を過ぎてしまい、ブラックリストに載ってしまった後は、住宅ローン残債の一括返済を迫られますので、任意売却または競売によって売却することになります。ただ、競売にかけられると不動産は比較的安く売れてしまうため、債権者の回収金額を少しでも増やすために「任意売却」という制度があります。一般売却と比べると、瑕疵担保責任が問えないなど購入者のリスクが大きいために、価格は安くなることが多いですが、競売と比べれば高い価格がつくでしょう。
そのため、資金的な余裕がなく一般売却ができなかったとしても、競売になってしまうと諦めるのではなく、競売が始まる前に任意売却の手続きを進める努力をすることをオススメします。
なお、任意売却は勝手にできませんので、債権者である金融機関に事前に合意を得ることが必要ですのでご注意ください。また、任意売却はブラックリストに載ってしまうというデメリットがあります。
特に昨今はインターネット通販やキャッシュレス化によってクレジットカードを利用する機会が増えているので、ブラックリストに載ると、カードの利用額が減額されたり更新できない可能性がありますので、これらのリスクを踏まえた上で任意売却を選択してください。
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