築年数によって不動産の売却価格が変わります！不動産の資産価値を知ろう！
不動産売買の際、購入希望者は築年数を大きな判断材料とします。
築年数は不動産の専門知識がない一般の方でも客観的に判断でき参考になるデータですし、同条件で希望に合う物件が複数ある場合、築年数の浅い新しい物件のほうを買いたいと思うのは自然の心理です。
また、不動産の売却を考えた場合、家の査定時にまず見られるポイントが築年数です。当たり前ですが、築年数が古い家ほど査定価格が低くなります。
つまり、「売る」ときも「買う」ときも、築年数は非常に重要な要素となります。
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建物には住宅の種類によって法定耐用年数という指標が定められており、例えば居住用の木造建築は22年、鉄筋コンクリート造なら47年と定められています。一般的には木造の戸建が多いので、法定耐用年数を目安とした場合、築20年を超えた家の査定価格はゼロになることも珍しくありません。
ただ、耐用年数はあくまで減価償却などの際に用いられるものなので、耐用年数が過ぎたらからといって住めなくなるということではありません。しかし、住宅ローンの建物評価にも影響してくることから、耐用年数に関わる築年数は査定金額にも直接影響します。
では、マンションと戸建の、築年数と資産価値の関係について詳しく説明していきます。
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◆マンション◆
マンションの資産価値は、新築時と比べて
・築3年未満で約90％
・築10年で約70～80%
・築20年で約50～60%
・築30年で約30～40%
の評価額になると言われています。
また、マンションは戸建に比べて建物の強度が高く、管理の程度によっては建物の価値が変わってきます。
では、さらに細かく見ていきましょう。
・新古物件を含む「築年数1年～3年」
新古物件とは、新築で売り切れずに1年以上経過した物件のことを言います。
不動産価値は新築時の約90%ほどです。
新築マンションを3年以内に売却する人は稀ですので、不動産市場にライバルとなる物件がほとんどいません。
築３年未満であればまだまだ新しく見た目もきれいで、設備や間取りなどの仕様も新築とほぼ変わらないため、人気が出やすい傾向にあります。
・築浅物件の「築年数4年～10年」
不動産の価値は、新築時の約70～80%の評価額となります。
築年数が10年以内であれば、まだ築浅物件として見られます。設備などもまだ新しく室内もきれいなため、価値の下落は少ないでしょう。築浅物件では、購入希望者はリフォームせずにそのままの状態で利用することが多く、そのため清潔な室内を保っていることなども価格に影響しやすくなります。
・売れ筋物件の「築年数11年～15年」
不動産の価値は、新築時の約60～70%の評価額となります。
この築年数は比較的多く市場に出ているため、人気もありますがライバルとなる物件も多くなる傾向にあります。
また、購入希望者の層としては、中古マンションでも駅から近いなどの立地を重要視している方や、新築マンションには手が出せないが、中古マンションであれば購入ができる方などが考えられます。
・リーズナブルな物件の「築年数16年～20年」
不動産の価値は、新築時の約5割程度の評価額です。
購入希望者にとっては、築15年以内のマンションに比べて、さらにリーズナブルに感じます。そのため、立地や広さを重視する方が購入を検討すると考えられます。
また、築25年までのマンションであれば、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の対象となります。
※物件状態や築年数によっては例外もある
・リノベーション物件の「築年数21年～35年」
不動産の価値は、新築時に比べて約3～4割ほどの評価額です。
築年数が経っているため、購入希望者はリノベーションを視野に入れて考えているでしょう。すでにリノベーション済みの場合は、間取りやリノベーションの内容が評価額に大きく関わってきます。特にこの築年数になると、マンションの管理状況によってもマンションの見方や評価が変わってきます。
・売却が難しくなる「築年数36年以上」
築年数36年以上になると、評価額は新築時の約3割を下回ってきます。
リノベーションの有無、マンションの管理状況、立地などが評価額に影響してくるでしょう。また、昭和56年（1981年）に建築基準法が改正されています。この年以降から新耐震基準になっており、震度6強～7程度の地震への対策が取られています。そのため、昭和56年以前か以後かによって評価額も変わるでしょう。
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◆戸建◆
木造戸建はマンションに比べて耐用年数が22年と短いため、評価額が減少するペースが早くなります。
国土交通省の調査によると、戸建の資産価値は新築時と比べて
・築10年で半分ほど
・築15年で3割程度
・築20年で1割程度
・築21年以上でほぼなし
の評価額になると言われています。
では、さらに細かく見ていきましょう。
・家屋の資産価値がある「築10年以内」
築10年の中古戸建の価値は新築物件に比べて約半分となり、戸建はこのようなペースで資産価値が下落していきます。
ただ、建売などに比べると大手ハウスメーカーで建てられた戸建てについては、価値の下落幅が少ない傾向にあります。また、中古戸建で住宅ローン控除を受けられるのは、基本的には築年数20年までです。
※物件状態や築年数によっては例外もあり
・資産価値はほぼ土地のみ「築11年～20年」
戸建の資産価値は築15年に新築物件の約20～30%になるペースで下落し、以降は緩やかなペースを保ちつつ、築20年で約10～20%になります。
新築時の建物価格が1500万円だとすると、建物評価額は150～300万円ほどになります。なお、平成12年（2000年）に木造住宅の耐震基準の改正が行われたため、平成12年以前か以降かによって耐震性能への信頼度が変わってきます。
・更地にする事も検討される「築21年以上」
築20年を過ぎると耐用年数を超えていくことになるため、家の価値が急激に下がってしまい、不動産評価額から考えると評価額はほとんどなくなります。
評価額が無しと判断された築30年を超えた物件は、「古家付きの土地」として土地のみの価格で取引されるのが一般的です。これは、土地の売買という形を取ることで、売主側が建物に対して責任を負わないようにするという意味合いも含んでいます。また、立地によっては需要があり、建物を解体し更地にした方が売却しやすくなることも考えられます。
たとえ内装に目立った傷がない家でも、目には見えない建物の構造部分は築年数の経過とともに劣化が進むため、年数が経過していくと自動的に査定額も低くなるということを覚えておきましょう。
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