離婚や転勤 そのとき家は手放す？手放さない？
離婚や転勤で住んでいた家を離れる場合、持ち家がある方にとっては売却するのか否かは大事な話となりますよね。
離婚の場合、お互いに判を押し離婚届を出すと成立になります。
ですが、「離婚届を提出した。これで終わり。」というわけにはいきません。
財産分与、慰謝料、子供がいる場合は親権・養育費など、お金に関する問題が発生します。夫婦が婚姻中に協力して築き上げた共有財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことになっていますが、名義に関わらず不動産の財産分与も2分の1ずつにするのが原則です。
一番わかりやすい方法が
お家を売却して売却金額を2分の1ずつ分けることです。
ですが、就学中の小さなお子様がいるご家庭は学校の事もありますし、簡単に「売却すればいいか！」とはならないと思います。
実際に、離婚を理由にお家を売却するケースは決して少なくありません。
厚生労働省の統計によると、結婚した３組に１組の方は離婚をしています。
そこで、離婚が原因で家の売却を検討している場合に、まず確認しなければならない大きな４つのポイントを紹介します。
① お家を売ったお金はどうなるの？
② お家を売れる人は夫と妻、どっち？
③ 住宅ローンがあるけど売れるの？
④ 売るなら離婚前、離婚後どちらなの？
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① お家を売ったお金はどうなるの？
A.家を売ったお金（財産分与）は２分の１ずつ
財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。不動産（土地・一戸建て・マンションなど）も財産分与の対象に含まれるため、夫婦でどのように分けるのか決める必要があります。
基本的に、不動産を売却して手元に残ったお金は、持分割合（その不動産を誰が、どのくらいの割合を所有しているか）やお互いの収入などに関係なく、夫婦で2分の1ずつします。ただし、夫婦で合意が得られた場合はこれに限りません。例えば、全額どちらか一方がもらうことも可能です。
住んでいたお家をどちらかが所有したい場合もあります。
どちらか一方が「そのまま住み続けたい」とした場合、お家の価格を調べて、2分の1の現金（代償金）を相手に支払えば、自分の家にすることができます。ただ現実的に、相手方にまとめて現金で支払えるという方はほとんどいません。
財産分与の2分の1ずつというのは基本的な考え方であり、夫婦の「合意」があれば自由に決定することができます。ですので、必ず2分の1ずつしなくてはならないというわけではありません。
これは一つの事例ですが、離婚時にお子様が「学区を変わりたくない、今の家に住みたい」との理由で、夫婦の合意の上、旦那様名義の家を奥様名義に変更し、住宅ローンを組みなおし、奥様とお子様が住み続けたという事例もありました。
◆財産分与の対象に含まれないケース
婚姻前に親から譲り受けたり、自分自身で購入した不動産については、夫婦共同で形成した財産ではないため、財産分与の対象には含まれません。
また、住宅ローンが残っている場合も注意が必要です。
今の家を売却しても住宅ローンの完済ができない場合は、そもそも財産分与の対象となりません。売却で手にしたお金は全てローンの支払いで無くなってしまうので、自分たちの財産にならないからです。
◆婚姻前に購入した家でも財産分与の対象になるケース
婚姻前に夫婦どちらかが購入した不動産の住宅ローンを婚姻後も支払っていた場合は、婚姻後、ローンを支払った分については共有財産の対象となります。
この場合、婚姻後に２人でローンを支払った額はいくらなのかをまず調べて、その割合から共有財産となる金額を計算します
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② お家を売れる人は夫と妻、どっち？
A.不動産の名義人でなければ売れない
夫婦どちらでもお家を売ることはできず、
不動産の売却は、基本的に名義人でなければできません。
例えば、不動産の名義が夫だけの単独名義だった場合、たとえ夫婦であっても妻が勝手に売却することはできません。また、夫と妻の共有名義であった場合は、夫婦共同でなければ売却することができません。
そのため、そもそも売却する権利は誰にあるのか確認する必要があります。
名義人が誰なのかわからない場合は、その不動産を購入した際の不動産売買契約書を確認しましょう。不動産売買契約書に記名押印した方が名義人です。夫婦共有名義の場合は、２人の名前が書かれています。
◆名義人ではない場合や共有持分のみの売却は？
名義人でない場合は売却活動することができませんので、名義人と話し合って合意を得るしか方法がありません。
また、夫婦共有名義になっており、どちらか売却の意思が一致しない場合は、自分の持分割合（共有持分）のみを不動産会社など第三者に売却することは可能です。しかし、自分の共有持分が多い場合、たとえば、夫が60％の共有持分を売却した場合、相手の権利侵害分である10％分の代金を妻に支払わなければならない可能性があります。売却の意思が一致しないからと言って、夫婦に関係のない第三者に共有持分のみを売却することは、遺恨が残るため、後々大きなトラブルに発展してしまう可能性もあり、オススメできません。
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③ 住宅ローンがあるけど売れるの？
A.住宅ローンを返済できるかどうか
住宅ローンの状況によって、そもそも財産分与の対象なのかや売却方法が変わってきますので、必ず確認が必要です。
▼住宅ローンがない場合の売却方法
住宅ローンが残っていない、もしくは、そもそも住宅ローンを利用しておらず現金購入だった場合は、一般的な方法である「仲介」で売却することができます。
仲介での売却方法は、売却する不動産を不動産仲介会社に売却を依頼し、集客活動を行ってもらい、主に一般の消費者に購入してもらうための売却活動を指します。
一方、不動産会社に直接、不動産を買い取ってもらうことができる「買取」も可能です。
不動産会社が買い取ってくれるので、いつ売れるのかわからない仲介に比べて、即現金化できるのがメリットです。しかし、買取価格は相場価格の7割前後になってしまうのが一般的です。
▼住宅ローンが残っている場合の売却方法
住宅ローンが残っている場合は、ローン残高（残債）と今、家を売却したらいくらぐらいで売れるのか調べる必要があります。
家を売却したお金で残りのローンを完済できるかできないかを判断するためです。
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④売るなら離婚前、離婚後どちらなの？
A.売却するなら離婚前
売却すること自体は離婚前でも大丈夫ですが、売れたお金を財産分与する場合や、家そのものを財産分与する場合は、必ず離婚届を提出し、戸籍を分けてからにしましょう。婚姻中に財産を移転すると「贈与」とみなされ、贈与税や不動産取得税が課税される可能性があります。
家の売却自体は、お互いに連絡が取れる離婚前の売却がオススメです。
離婚において、お家を売却するのか、財産分与するのかを判断する上で、現在のお家の価格を知るということは避けられません。
どんな形になるにしろ、離婚が決まり家を売却する予定があるのであれば、手っ取り早く不動産会社に査定してもらうのが一番早い方法かもしれませんね。
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◆建設中や建てたばかりはどうする？
建設中や建てたばかり、買ったばかりの場合は、家の価格を調べると、建築費用や購入金額より売却金額が低くなり、完済できなくなるケースがほとんどです。購入金額には、本来の家の価値に不動産会社の利益が上乗せされているからです。建設中や建てたばかりにも関わらず売却すると決まった場合は、未入居のままにしておくべきです。期間に限らず、一度でも人が住んでしまうと「中古」物件になり、さらに家の価値が下がってしまいます。
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◆転勤の場合
「家を購入したばかりなのに転勤が決まった」
「家族で引っ越すため、今住んでいる家をどうしたらいいか…」
家をせっかく購入したのに転勤を命じられた場合、持ち家をどうするか悩みますよね。購入したばかりの家を手放すのはもったいないですし、単身赴任で家族と離れるのもつらいので家をどうにかしたいと思う人は少なくありません。
転勤の場合、持ち家をどうすべきかは『空き家のまま所有する』『賃貸に出す』『売却する』の３パターンが考えられます。
決める基準としては、転勤期間を基準に決めるのがオススメです！
・転勤期間が２年以内→空家のまま所有
・転勤期間が決まっている→賃貸に出す
・いつ戻れるか不明→売却する
いつ自宅に戻れるかを考慮すれば、持ち家をどうするか選択肢が絞られます。
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２年以内に持ち家に戻るなら
一般的に、この短期間のために売却をする人はあまりいないでしょう。また、家が１～２人暮らし用ではない場合は、２年以内の短期で借りてくれる方を見つけるのもなかなか難しいです。見つかったとしても、長く住めない物件は家賃はかなり安くなってしまいます。
よって、２年以内に戻る予定ならば、家財などそのままで空き家にしておくのがオススメです。しかし、適切な管理が行われていない空き家は、空き家自体が老朽化するだけでなく、周りの景観にも影響し近隣地域の住民の迷惑にもなります。手放す気がないのであれば適切な管理が必要です。庭の雑草の除去をしたり、家の換気を行ったり、郵便物を片付けたり、通水しておかなけらばなりません。
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転勤期間が決まっているなら
転勤期間が決まっており数年以内で帰ってくるのであれば賃貸もオススメです。
貸し出す方法は、賃貸の期間を定めない「普通借家契約」と決まった期間だけ貸し出す「定期借家契約」と２パターンがあります。いつ家に戻るか分かっているなら、契約期間が終われば自分が確実に戻れる「定期借家契約」を結ぶようにしましょう。ただし、借りる人がいなければ賃貸は成立しないので、賃貸需要の高い都心部など人口が多いエリアに限られます。
◎賃貸に出すメリットとしては、
・今後戻ることが可能（家を手放さなくて済む）
・家賃収入が入る
・家の劣化を防げる
家を賃貸に出しても家の所有権は持ち続けれるため、契約期間が満了すれば家を明け渡してもらえ将来的に家に戻ることもできます。また、一軒家を貸すことで継続的な家賃収入を得れます。家にローンが残っていても家賃収入をローンの返済に回せ、余った分は貯蓄できます。
また、家は使わなければ急速に老朽化が進むため、家の劣化を防ぐという意味でも賃貸に出すことは効果的です。
ですが、どんな家でも借り手が見つかるわけではありません。
特に一戸建ての場合は借り手は子育て世代に限定されることが多く、定住を求めるファミリー層が多いため、１～２年といった短期間の借り手を見つけるのは非常に困難です。また、周辺の住環境や治安など、立地条件も重視されます。
また、住宅ローンを組んで家を購入している場合は、ローン契約違反になる可能性もあります。そもそも住宅ローンは居住用で利用することを前提としているため、賃貸にすると事業利用と判断されて契約区分から外れてしまう場合があります。ただし、期間限定での賃貸利用なら、そのまま住宅ローンを継続できる場合があるため、一度銀行に相談してみると良いでしょう。
転勤期間が不明で、いつ自宅に戻れるかわからない場合は、売却するのが最善でしょう。空き家の所有し続けても固定資産税や維持費がかかり、家の資産価値も年々落ちてしまいます。また、住宅ローンが残っている場合は、転勤先の家賃と住宅ローンの2重払いになる可能性があります。費用の負担を軽くするためにも、家の資産価値が高い早いタイミングで売却した方が良いでしょう。
ただ、売却時には注意点があります。
希望売却価格や査定をしてみた結果、実際に売り出す価格以上に、住宅ローンの残額分を現金なりで工面しなくてはなりません。
なぜなら、売却時に名義を新しい所有者に変更するためには、残額分を全額返済しなければいけないからです。
さらに、売却時には、仲介手数料や登記費用などの諸費用もかかります。
売却時に利益が出たとしても、諸費用を差し引いた額でローンが完済できればいいですが、そうでない場合はさらに出費がかさむということも頭に置いておくといいでしょう。
ご家族、環境、お仕事など、様々な事情がありますので、まずは不動産会社にご相談するのがよろしいかと思います。
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